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晟家小幫手-租屋篇
好房網News記者蔡佩蓉/採訪報導
 
 剛出社會往大城市找工作的年輕朋友或是買不起房的民眾,恐怕租屋最怕的就是遇到奸狡的房東,尤其前陣子發生了輔大租屋婆事件,不僅揭露了許多民眾租屋的辛酸,也凸顯少數房東仗勢懂法律欺騙了租客,好房網特別在即將進入每年租屋高峰期前,進行一個『租屋狀況大調查』,讓正準備租屋、還沒有租屋或是租屋發生問題的民眾,用一秒鐘把自己最最「害怕」的幾件事情勾選出來,也提供一些簽約要注意的SOP,將壞房東KO。
 
SOP1:留意租屋網站是否只放單獨美照,卻沒外觀、環境照 租屋網站的物件照片若「過美」,且僅有單獨1、2張,甚至有廣角、修圖效果,都是過度修飾,代表物件可能有瑕疵,此時心中應該開啟預警機制。
 
SOP2:看屋時從裡到外通通走,不要被房東時間逼迫簽約 若房東選擇夜晚,或催促物件有很多租客等待看屋,不願仔細帶你看房,也要小心簽約有詐或房屋有瑕疵。
 
SOP3:找個租屋好朋友,一起看屋簽約 不妨請朋友或是長輩陪同看屋簽約,也較不會被房東以時間急迫逼人簽約。
 
SOP4:簽約前契約帶回家看,或冷靜一段時間研究 優質的房東一定會願意讓你有契約審閱期,有些房東甚至會同意你將契約帶回家審閱,民眾簽約前也可要求房東給予審閱期,或是請房東稍微等待,自己將準備簽約的契約到附近速食店閱讀,都沒問題再簽約;也可上網查詢資料,比照內政部的官方定型化契約版本,與即將簽約內容是否有不合理之處。
 
SOP5:要識破不合理條款 契約內容任何條目在雙方同意後即具法律效益,因此包括水電費計算金額、違約金計算等狀況,都要仔細留意是否合理。
 
SOP6:拍照或錄音、調閱地籍謄本 簽約時可以錄音存證,簽約後也可立即拍照存證,民眾看屋時也可培養拍照習慣。同時,也可花費10至20元調閱建物、地籍謄本,了解房東是否為違法二房東及建物是否屬於違章。
 
SOP7:不應提供「保證人」、「連帶保證人」 連帶保證人的意思是,等同與簽約人具有同樣責任,一旦租客沒有繳房租,房東可以向連帶保證人要求支付租金,而保證人具有先訴抗辯權,雖然必須代為清償,但保證人也可以拒絕清償。只是律師邱靖貽說,許多租約也會提及拋棄先訴抗辯權,這樣仍必須代為清償,但她也說,住宅租約要有保證人條款,其實並不合理,租客碰到時,得特別小心。
 
SOP8:蓋騎縫章,避免房東調包租約,最好公證合約,多一分保障
 
SOP9:簽約點交後,記得將入住時的房間照片拍下
 

房客中途退租,要付違約金嗎?

1.定有期限之房屋租賃,房客若出於個人事由要中途退租,是屬於違約行為。
2.在租賃契約,一方有違約行為時,該項違約行為要不要支付違約金? 其實,這完全是看租約中是否已經有事先約定違約金,租約若沒有約定,就不會產生所謂「違約金」,更不會有「要不要支付違約金」的問題。
3.若是沒有違約金,那麼違約就不用賠償了嗎?當然不是這樣;沒有約定之違約金作為賠償依據, 但仍有其他賠償的依據:「債務不履行之損害賠償責任」;此項賠償依據, 必須要舉證證明有實際的損害發生(要自行計算賠償數字),才能向他方求償; 反觀事先約定之違約金已經有明確之賠償數字,可以直接以該數字作為賠償依據,這是二者最大不同的地方。


文章提供《易租網》

房客中途退租,要付違約金嗎?

1.與房東見面時,盡可能了解相關資訊,如房東品行、週邊環境或其他背景。

這是可以提供您選擇房東,或居住環境的考量。如狀況允許,可請房東出示所有權證明以確定其為所有權人(如土地所有權狀)。如為二房東,亦出示房東委託書。

2.租賃契約在簽字前,仔細、謹慎地檢閱所有條文。

您的租賃契約可能包含您無法接受的規定,如訪客與寵物的限制、禁止設立個人工作室等。

3.用契約來化解糾紛與誤解。保留任何通聯記錄,或將口頭承諾寫下來。

舉例來說,如果您請房東修理設施,記得將您的要求寫下來並影印一份留存。如果是口頭承諾,亦用寄信方式(建議存證信函)與他確認。

4.保護自己的隱私權。

房東未經許可擅自進入出租給您的房間是僅次於押租金問題的衝突點。如果您瞭解您的隱私權,那您就知道隱私權是凌越房東的,所以房東一定要事先通知您的。

5.您有絕對的權利,生活在適合居住的環境中,千萬不要輕易妥協。

房東有義務提供房客良好居住環境,當然包含能遮風避雨、水電不虞,更重要的是環境要整潔與衛生,更要在結構上是安全的。

6.與您的房東建立公開、無心防的溝通管道。

假使房東拖延維修時間,談看看是否能正視並短時間處理。而不要直接惡言相向,甚至大打出手,最好還是平心靜氣的好好溝通。

7.為貴重物品買保險。

通常房東如果有保火險、地震險等產物險,那是不包含您的損失的。您個人財產的產物險,是不用花很多保費的, 可是一旦遭竊、受他人損壞或天災時,就可得到保障及賠償了。

8.確定押金的返還程序有列在契約上。

為了保障自己及免於糾紛,確認契約中對押金的使用與退還的規定,當然理應包括正當的扣款。

9.瞭解您的建築與環境是否安全。

假如不安全,那您又期待房東能為您作什麼!先弄清楚消防安全設施的規定為何? 是否易受侵入與破壞?假設犯罪很可能發生,房東就要負起保護您的責任。

10.瞭解哪種狀況下,您的租賃契約會終止。

除非您有法律的保障與有利您的事實與證據,否則對抗房東的收回與終止契約是不智的, 可能讓您負債累累的。

房客權益不可不知!房客如何選房東,房客的權利義務有哪些?還有,付押金給房東最高只需付二個月,這些事情你都清楚了嗎? 處於社會中的經濟弱勢者,房客遇到租金過高、不合理調整,房東期滿扣減押金或拒還等,房客幾乎無能力反擊。此外,女房客還可能遇到安全上的顧慮問題!針對上述種種,挑選住房房東也是房客須注意的事項。

一、房東如果是未成年人,其出租應得到父母,法定代理人或監護人同意。
二、房客最好向東提出房屋所有權狀,土地登記謄本,證明房東持有該房屋,如果可以,向房東要求出示身份證明。
三、如果向二房東租屋,應了解二房東和大房東訂下的租約中,是否有禁止轉租的條文,許多二房東糾紛,導因都是房客承租時,未察覺對方是二房東。
四、選擇和房東同住,女房客須注意房東的家庭狀況及品格,若有其他房客,其身份、職業及品性都要慎查。 另一方面,女孩子注意房屋有無安全附設設備亦很重要。
 


文章提供《易租網》