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房地合一上路 買賣7大提醒注意了

2015-05-22 資料來源:文/

房地合一上路 買賣7大提醒注意了!
 
好房網News編輯中心/綜合報導 
 
政院底定版本,短期持有稅率最高為45%,以獲利400萬元為課稅門檻,400萬以下免稅,日出條款設在2016年元旦之後、以及2014年1月2日以後取得且持有2年以內出售,才受影響,目前所有的房屋持有者,約99%都不在規範內。
 
若日出條款設在明年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。 而針對這次的內容有七點提醒:
 
1.正式步入「重稅時代」 稅率全面上調,一年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。
 
2.降低課稅門檻、擴大加稅的規模 原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!
 
3.自用優惠要持有滿6年才能使用 目前草案之自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。
 
4.預售案明年交屋困難 若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。
 
5.扣除額項目少 目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。
 
6.贈與後轉售,尚無具體規劃 繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此類最攸關一般民眾權益的規定,相關討論闕如。
 
7.立法之不確定仍高 立法院這個會期預計6月16日休會,僅剩3周審議期,本會期要三讀通過很拚!且民進黨也將提民進黨版方案,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯,趨嚴、再加碼的機會高。 考量市場環境變化及政策的不確定性,黃舒衛建議有意售屋的屋主,明年賣,即使仍適用房地分離,但持有稅、土增稅、升息,都將侵蝕獲利,要全面性思考,趁早獲利了結。 而買方則應掌握修法內容逐漸明朗,為確保享受房地分離現制課稅的好處,自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場,且剛性需求撐盤,價格再跌有限。
 
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