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房市冷暖,看房價還是看成交量?

2015-05-30 資料來源:文/

源自好房網 文/林奇芬 
 
台灣房市越來越冷,不僅業者有感,民眾更深切期待能等到降價大拍賣。儘管成交量持續萎縮,房價修正幅度仍不算太明顯,讓民眾覺得「無感」,從相關政策與經濟面來看,房價可能呈現緩跌,暫時還看不到急跌的跡象。不過,有行無市,才更令人擔心。
 
成交量萎縮,房價卻膠著 最新公布的3月份房屋買賣移轉棟數,仍呈現「冰凍」現象,包括台北市、新北市的移轉棟數,不僅和去年同期比下跌20%以上,並創下自民國88年以來新低紀錄,顯示買賣雙方對價格認知僵持不下,造成成交量急縮。 在全台成交量萎縮之下,五大銀行2月份新承做房貸金額創7年新低,全體銀行貸款餘額也不再續創新高,資金面出現了停滯現象。
 
根據國泰建設統計,去年第四季國泰房地產量價指數,台北市與新北市價格指數呈現持平走勢,並未見明顯下跌。而信義房價指數今年2月統計,台北市較去年下跌0.3%,新北市較去年成長0.3%,顯示房價仍在原地踏步,未見明顯修正。 目前房價呈現膠著走勢,主要原因有三: 第一、房地合一稅法案未定,買賣雙方觀望。 雖然房地合一稅課稅目標族群規模小,不過,卻是房地產稅制的重大變革,目前立法院尚未排定議程,但目標訂在今年底前通過,明年實施。相關影響先前文章已經談過,若房地合一稅確定上路,年底應會有一波屋主售屋潮。目前賣方還在觀望最終稅制如何訂定。不過,房價在4000萬元以下的房子,受房地合一稅的影響較小,主要是豪宅衝擊較大。 第二、經濟景氣持續樂觀。 雖然房市交易冷清,但股市卻轉趨活絡,主要是經濟景氣持續向上。根據國發會統計,今年2月景氣燈號持續呈現綠燈,另外,主計處預估今年經濟成長率仍有3.78%正成長。在整體經濟仍呈現樂觀氣氛下,房地產不容易發生系統性大幅修正。 第三、利率短期內不容易攀升。 雖然全球市場都在關注,美國何時升息,但從最近美國的就業與通膨數據來看,美國升息腳步將會非常慢,而且幅度會非常小。
 
另外,許多國家還在展開QE或是降息風,在此環境下,台灣央行的利率政策也不至於過度激進。而且從全球利率趨勢觀察,在一、二年內,都還不容易見到利率大幅調升的可能性。 有行無市,房市藏隱憂 整體而言,在景氣與利率趨勢未見明顯反轉之前,房屋賣方短期內沒有大幅降價誘因,而買方因為期待價格修正,也不願急於出價。買賣雙方僵持,造成成交量急縮,形成「有行無市」的窘境。 一個有行無市的市場,究竟觀察重點是價格,還是成交量呢?雖然短期內房價僅呈現緩跌走勢,但若成交量持續萎靡不振,屋主想賣屋卻賣不掉,可能才是房市未來最大隱憂。
 
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