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購屋冏況-自備款突然不足該怎麼辦?

2016-02-16 資料來源:文/

購屋冏況-自備款突然不足該怎麼辦?
 
文/楊馨(Penny Yang) 
 
我們在看屋買屋的過程中,不見得事事順利地一下子就可以買到自己心目中想要的房子。有時候明明設定在三峽看屋,最後卻買在了林口、或確定要買某個風評好的社區裏的房子,結果最後卻下訂了它隔壁社區的另一戶。這樣的情況在房子尚未簽約過戶前,都有發生的可能!
 
而突然改變了原本購屋的標的物,購屋的預算有時候也會跟著改變,萬一真的相中了自己很喜歡的房子,買賣雙方也斡旋到一個不錯的價格,但此時因為種種因素,購屋預算超出了自己原先的預期,可又不想放棄眼前終於挑中的房子,在自備款不足的情況下,這房子要怎麼買? 
 
第一、如果我是「首購族」,那麼我會選擇直接買新成屋,因為銀行對新成屋的「估價」永遠比中古屋高很多,新房子整修費用也較省!且同一地區,若考慮到日後換屋轉賣,五到十年之內的新成屋,房子的漲幅一定超過中古屋,獲利也會是最高的。 第二、萬一我就是看上了間中古屋,且各方面都非常的中意,那要買之前就得先解決首要問題--「自備款」。除了大手筆的投客「掃貨」式買房外,一般人很少買房子不貸款的,但面對銀行對於中古屋的估價日漸保守,通常如果你是「首購族」(就是名下從未有過任何不動產登記者),可以向銀行貸款到8成應該沒問題,而對於名下擁有第二間、第三間房者,則銀行的貸款成數就會降低到7成甚至6成。 請注意,這裡指的銀行貸款的金額,並非買賣雙方斡旋中的價金,而是銀行對這間房子的最保守估價。
 
例如我看上一間房子,和屋主談到1000萬即將成交,照理說貸款8成自備款差不多準備個200萬就可以;但因為銀行會參考實價登錄及現有屋況來進行他們認定的價值,很有可能買賣雙方甚至房仲業者認定這間房子市價值800萬,到了銀行那一估價後,銀行認定這房子只值680萬,這中間出現了120萬的估價差;所以原來以為自備200萬就可以買到的房子,馬上要再多出108萬左右的自備款!加上買中古屋還必須花錢整修裝潢,對小資族或是好不容易走進房市大門的自住客來說,一下子多出來一百多萬確實很頭痛! 買房子其實和交朋友一樣,很多時候是看「緣份」的,有些人看了好幾年也沒挑中自己喜歡的房子,有人卻「一見鐘情」式的一眼就決定要買下眼前這間房子。而不管是哪種方式,「自備款」都是成為買房子的第一步。 
 
如果買的是新成屋問題比較好解決,建商或代銷通常會和許多家銀行配合做房貸,一些比較小的民間銀行對新成屋的放款態度是較友善的,比較容易在其中找到願意依市價的8折下去操作的銀行。但若是中古屋,銀行一直估不到你想要貸款的成數,而你又非常想買自己相中的這間房子,這裡教大家一個方法,不妨試試找「信用合作社」。 
 
「信用合作社」因為將所有與之往來的客戶都視為合作社的「股東」之一,所以在估價和放款上,只要你在聯合徴信上的信用良好,甚至一些受央行管制的貸款,透過信用合作社都可以操作。 
 
我們常說「計劃趕不上變化」,買房子這事也是一樣,自備款出現了變化,可以解決的方法不是沒有,不過還是要叮嚀大家,購屋仍要「量力而為」,以免之後房貸的問題嚴重影響了生活!最後告知所有準備入場的購屋者,千萬不要因為貸款的問題,去找一些「貸款代辦公司」,以免被從中抽取大筆的代辦費用還可能因此違法。 
 
本文部份內容出自宅女飛揚心—城市收租集之「銀行的保護傘」一章節
 
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